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临近年底再谈一谈城中村分红(第二弹)

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主楼
2018-12-28 11:49:21 来自iPhone客户端
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临近年底再谈一谈城中村分红(第二弹)

本帖已收录【年终总结——我的2018】桃李春风一杯酒,挥手再见零一八

去年差不多这个时候,我在论坛发了一个关于深圳城中村分红的贴子,简单的解释了分红的前因后果和普?及概念。可能大家以往接触比较少,当时还吸引了一些关注。转眼一年后过去了,大家又在开始关心年终?奖和分红这样的老话题。今年我打算再接再厉,结合2018年自己学习了解的变化,再次谈一谈城中村的分?红。还是老规矩,不细说具体的金额,只做概念普及和说个人感想。不过热烈欢迎土豪们自报家门哦~

一、深圳非一枝独秀,珠三角百花齐放
2018年由于工作的原因,我在珠三角几个重点城市比如珠海、广州、佛山、惠州有过几次中短期出差,看?着当地飞速发展的房地产,城中村斑驳的泥墙上红色的“拆”字以及媒体隔三差五就报道的动辄分红几十?万上百万的“土豪村”,就特别想了解当地农民的分红情况。于是在工作之余经常跟着当地同事吃喝玩乐?,顺便了解了一些情况。

过去几年随着深圳的房地产一路走高,深圳的旧改更新工程一浪接一浪,造就了很多财富神话,一直感觉?深圳市中心和中西部城中村的分红应该冠绝广东了。但是去过广州、佛山之后发现当地的城中村分红也不?少,原以为深圳一枝独秀,谁知珠三角也是百花齐放。以佛山为例,据一名佛山土着透露在禅城金融高新?区附近的城中村,靠日常厂房、田地出租,人均每年分红3-4万,如果遇上村土地拍卖,人均几十万。一?些村民人数少的城中村年均分红甚至50万以上。顺德区的水平更高,高明等地略少。近几年,全佛山城中?村平均分红水平约2万。

我听后第一反应是吃惊。因为深圳村民如果单靠社区股份公司的分红,平均水平应该也没有2万。尽管宝?安一些城中村年分红接近10万,但是深圳毕竟还存在不少年均几千块甚至更少的,平均数约莫达不到2万?,所以相比之下,佛山的分红算高了。作为广州的卫星城市,佛山的房价近几年也涨了不少,但是相较于?深圳就真的皮毛而已。佛山市中心曾经的楼王中海千灯湖一号,如今均价不超过3.5万,而深圳的洼地光?明房价都要妥妥的4.5万。由此相比,佛山土着的分红比较禁得起花。

如果要说深圳的城中村还有一枝独秀的资本,那农民房的建筑高度妥妥是冠绝全国的。深圳东部抓违建,?时间早、力度强,农民房普遍是3-4层,市中心城市化原因,农民房也是普遍6-7层,而深圳中西部农民房?由于政策原因,可谓小产权房的样板地区,13-16层的私人农民房一望无际。相比之下,佛山土着在农民?房建设方面稍逊一筹。由于临近广州,在城市化和政策严控原因,佛山的农民房大部分是3-4层自住形式?,7层以上的都很少见到,不过因为农民房数量少,城中村租赁市场相当繁荣,单间租金几乎在500-800元?,不比深圳关外低。

也正正因为前述的因素,佛山土着更多通过村集体用地招拍挂获得巨利而分红,特别最近十年大兴新城建?设,城中村倒了一个又一个,到处都能看到当地房地产巨头的项目(特别是碧桂园)。而深圳经过1992年?、2004年两次大规模城市化土地统征以及40年的土地建设,村集体空地招拍挂的情况鲜少,基本都是通过?拆旧来更新。所以,“佛山分钱,深圳分楼”的情况也不足为怪了。

佛山新城

佛山新城

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2018-12-28 11:52:14 来自iPhone客户端
二、千呼万唤说“股改”,股份公司觅新生
以前就解释过为什么深圳本地人有分红,主要来自于各社区股份公司的收益。今年6月《深圳经济特区股?份合作公司条例修正案(草案)》已首次提请审议,是自1994年条例颁布以来较大范围的修订。与所有村?股东至市民息息相关的修订就是要求增加募股对象、修订股份流转方式这两大部分。

社区股份公司的股份一般分为三类,第一是集体股,归集体所有,一般占整个股份公司的30-50%,第二是?合作股,简单说来就是本地人凭人口或者田地落实到个人“分来”的股份,第三是募集股,通常是除去集?体股、合作股外,剩余股本再进行募集的股份,它和合作股不同在于需要花钱认购,但是不只限于本村村?民购买。因为历史遗留原因,其实很多股份公司的集体股没有明确权属,导致多年有收益没分红。同时,?因为害怕外资注入影响分红利益,很多股份公司也没有落实募集股的实施。新修订的条例会明确集体股收?益的分配方案、有望将集体股落实到个人,做到与合作股同股同权,拥有表决权和提案权。另外政府会大?力鼓励社区股份公司设置募集股让其他组织和个人认购,作为引进战略投资者或资金补充以备公司持续发?展。

另一大亮点当然是股份流转的方式。目前全深圳99%的城中村股份合作公司的都实行“生死股”原则,股?东死亡收益在,新增人口无股权,于是频频出现兄弟为老人家股权对簿公堂,一家十口仅得一股等等局面?。而对于股份公司的发展也存在长期隐忧,因为死亡股东的股权只有收益继承,没有投票继承。随着死亡?股东增加,社区股份公司需要发展重大项目的时候就可能无法召开三分之二股东出席的股东代表大会而造?成流会。因此,股份的流转一直都是呼声最高的改革要求。

和深圳一样实施“生死股”的佛山在股权的流转上倒是有一些“创新”,如将死亡股东的股权以定价回收?,然后由符合购买资格的新增本地村民,如新生儿、新嫁入的媳妇轮流认购。据了解,深圳各区均有股改?的社区股份公司,比如福田的田面村也开始实行回收股权再分配。当然引发的争议不少。毕竟谁都希望“?股权在手恒久远,哪怕一股已足够”。

深圳宝安某城中村

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2018-12-28 11:55:31 来自iPhone客户端
三、墙内红花墙外香,谁知花有落红时
政府修订村股份合作公司条例后,对城中村的股份改革是势在必行的,问题只在于如何改。伤筋动骨的改?会引起社会不稳,不痛不痒的改无济于事。我个人看法目前至少有两个步骤是显而易见的:

1、控制各社区分红规则,让股份合作公司更透明,易监管。比如大鹏新区拟新规,村股份公司不能想分?红就分红,利润分配有优先顺序,先满足纳税、填补亏损,最后才是村民分红。有盈余才分红,没盈余不?分红,将股份公司从隐蔽的福利型公司转变为正常态的企业型公司。

2、我们都知道目前深圳发展用地紧缺,政府、开发商、甚至普通市民都在盯着城中村的集体土地这块大?蛋糕,所以鼓励开放募集股和流转“生死股”有助于外来资本参与社区股份公司运作决策,为盘活集体土?地做前期工作。

如此一来,说不定不久的将来普通市民都可以认购社区股份公司的股份,参与城中村分红。不过长久以来?,大家都只看到村民的分红神话,看不到社区经济落后的一面,深圳城中村年均分红在5000元以下的不在?少数,分房分楼分钱的永远只是少部分。如果社区股份面向公众认购,优渥的村股份难买上(网传深圳宝?安某些城中村的一份股份收购价高达百万)。一份能买上的收益怕是连A股市场都跑不赢。关键还在于,?谁愿意把自己的羹分别人一半?

网传大鹏村股份公司新规

网传大鹏村股份公司新规




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2018-12-28 12:03:27 来自iPhone客户端
四、展望未来,今年胜旧年
有一首粤语新年歌曲叫“今年胜旧年”,意思就是一年比一年好。不管未来股份公司怎么变,分红还有没?有,活在当下最要紧。生活中的所有喧闹最终都归于自己内心的平静。说到分红这事,如人饮水冷暖自知?,大家也没必要高估其中。君不见现在分红数百万,他年倒闭变卖白茫茫一片真干净,未可知未可知。祝?愿大家“今年胜旧年”。谨以此贴献给2018年。



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4楼
2018-12-28 12:06:14 来自iPhone客户端
第三和第四段顺序错了……
迪化萨尔罕
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5楼
2018-12-28 13:36:20 来自iPhone客户端
第三段被吃了,图片补完。

watchmaneagle
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6楼
2018-12-28 16:04:17
第一弹在哪?
肚兜
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7楼
2018-12-28 16:06:19
临近年底惯例谈一谈城中村的分红
引用5楼watchmaneagle的发言:
第一弹在哪?
939495
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8楼
2018-12-28 16:40:23
打酱油。。总之就是土着=土豪?
引用3楼楼主的发言:
四、展望未来,今年胜旧年
有一首粤语新年歌曲叫“今年胜旧年”,意思就是一年比一年好。不管未来股份公司怎么变,分红还有没?有,活在当下最要紧。生活中的所有喧闹最终都归于自己内心的平静。说到分红这事,如人饮水冷暖自知?,大家也没必要高估其中。君不见现在分红数百万,他年倒闭变卖白茫茫一片真干净,未可知未可知。祝?愿大家“今年胜旧年”。谨以此贴献给2018年。
DavidZhao1979
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9楼
2018-12-28 17:32:16 来自Android手机客户端
学习了
宝安湾
宝安湾

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10楼
2018-12-29 09:26:08
有点意思,座等分析
iden2
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11楼
2018-12-29 10:04:40 来自Android手机客户端
单靠股份公司分红,深圳土着平均分红绝对超过两万的!两三前有文件说明宝安区股份公司人均分红是三万多!现在估计四万多了!其实拉低深圳股民分红的也就是坪山—大鹏半岛的股民和水源保护地不能发展的社区罢了!
哈哈哈干得好
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12楼
2018-12-29 10:18:49 来自Android手机客户端
我们有六七个工业区,其中有两个已经旧改成写字楼,住宅和mall(这两个工业区中有一个被以前的厂房租客(某国企)暗箱操作把产权弄走了),两个工业区旧改项目已经送审,又是写字楼和住宅。我们的分红不多,只有两万左右,因为股民有2000人
山色有无中
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13楼
2018-12-29 10:44:38
俺就看看。。。


zwd4
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14楼
2018-12-29 10:44:56 来自iPhone客户端
现在分红要交20%税,听说1号开始要交50%税?
hhhhhh14
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15楼
2018-12-29 10:50:28 来自iPhone客户端
那个宝安某城中村的房子是在哪里
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16楼
2018-12-29 11:00:36 来自iPhone客户端
创维吧
引用12楼哈哈哈干得好的发言:
我们有六七个工业区,其中有两个已经旧改成写字楼,住宅和mall(这两个工业区中有一个被以前的厂房租客(某国企)暗箱操作把产权弄走了),两个工业区旧改项目已经送审,又是写字楼和住宅。我们的分红不多,只有两万左右,因为股民有2000人
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17楼
2018-12-29 11:02:02 来自iPhone客户端
据说是翻身……但是不确定。
引用15楼hhhhhh14的发言:
那个宝安某城中村的房子是在哪里
iden2
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18楼
2018-12-29 11:43:44 来自Android手机客户端
哪个区?龙岗?坪地?
引用哈哈哈干得好的发言:
我们有六七个工业区,其中有两个已经旧改成写字楼,住宅和mall(这两个工业区中有一个被以前的厂房租客(某国企)暗箱操作把产权弄走了),两个工业区旧改项目已经送审,又是写字楼和住宅。我们的分红不多,只有两万左右,因为股民有2000人
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19楼
2018-12-29 11:54:19 来自iPhone客户端
光明
引用18楼iden2的发言:
哪个区?龙岗?坪地?
引用哈哈哈干得好的发言:
我们有六七个工业区,其中有两个已经旧改成写字楼,住宅和mall(这两个工业区中有一个被以前的厂房租客(某国企)暗箱操作把产权弄走了),两个工业区旧改项目已经送审,又是写字楼和住宅。我们的分红不多,只有两万左右,因为股民有2000人
iden2
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20楼
2018-12-29 11:56:02 来自Android手机客户端
光明分红才两万?我以为都七八万起的
引用楼主的发言:
光明
引用18楼iden2的发言:
哪个区?龙岗?坪地?
引用哈哈哈干得好的发言:
我们有六七个工业区,其中有两个已经旧改成写字楼,住宅和mall(这两个工业区中有一个被以前的厂房租客(某国企)暗箱操作把产权弄走了),两个工业区旧改项目已经送审,又是写字楼和住宅。我们的分红不多,只有两万左右,因为股民有2000人
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